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【二世帯住宅について、将来の相続面で注意する点を教えて下さい】

自宅の建替えを機に、二世帯住宅にして息子夫婦と同居しようと考えていますが、将来の相続に向けて、注意する点はあるのでしょうか？

内部で行き来が出来るかどうかがポイントです

一階に父母、二階が長男夫婦が居住するような二世帯住宅の場合、内部で行き来が出来るかどうかが一つの判断基準となります。
内部で行き来が出来る場合は、一棟の建物と判断し、敷地全体に対して小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来ます。（平成25年まで）

平成26年1月1日以後は条件が緩和され二世帯住宅が構造上区分されている（内部で行き来が出来ない）場合でも特例が適用できるようになりました。
※区分所有建物登記がされている建物は除く



【相続申告期限を過ぎても、小規模宅地等の特例の適用は受けられますか？】

　

母が所有していた不動産を含め、遺産分割協議がまとまらず申告期限を迎えてしまいました。
小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来ますか？

遺産分割確定後の申告により受けることができます

この場合、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできませんが、今回の相続申告時に『申告期限後3年以内の分割見込書』を提出しておくことにより、遺産分割確定後の申告をすることにより小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来ます。



【相続時精算課税による贈与は、小規模宅地等の特例が適用されますか？】

　

4年前に父から相続時精算課税を使って土地を取得しました。
今回、父が亡くなり相続の申告をすることになりましたが、この土地には小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか？

適用されません

小規模宅地等の特例は、相続又は遺贈により取得した財産に限定されるため、相続時精算課税を使って贈与を受けているものについては、相続財産に持ち戻しますが、小規模宅地等の特例の適用はできません。

　



【相続時精算課税で贈与すると節税になりますか？】

　

相続時精算課税を使って娘にアパート（評価2,000万円）を贈与したいと考えていますが、相続税の節税になるのでしょうか？

2,500万までの贈与であれば、節税につながります

相続時精算課税とは2,500万までの贈与であれば、贈与税がかからず資産を移転することができます。
ただし①贈与財産は『贈与時の価格』で相続財産に持ち戻す②暦年課税の贈与税の基礎控除110万円が使えなくなるなど注意しないといけない点があります。

建物は、年の経過ともに評価額が下がってきますので、相続時精算課税には向きません。
また、暦年課税を使った他の贈与も使えなくなるため、相続争いを防止するために先に贈与しておくなどのことがなければ、あまりおすすめできません。

　




【貸家は、現金と借入金のどちらで建てる方が有利ですか？】

　

現金1億円を使って貸家を建てると相続税は安くなると聞きましたが、借入金で建てるほうが有利ですか？

両者共、節税額は変わりません

自己資金で貸家を建てても借入金で貸家を建てても相続税の節税額は変わりません。
建物の評価は一般的に建築費の50％～70％程度となり、賃貸に出せば35％～50％の評価となります。
現金に余裕があれば『建物は親の現金で親名義で建てる』ことが相続税の節税につながります。



【不動産の生前贈与のメリットとデメリットは何でしょうか？】

　

相続税を減らせる一方、贈与税等の問題があります

メリットとしては、贈与する相手を決めることが出来ること、きちんとしたシミュレーションをすることで贈与により財産を減らし、かつ、相続税を減らすことが出来ることなどが挙げられます。

逆にデメリットとしては、不動産の土地の市場価値によって高額な贈与税が課せられる場合があること、不動産取得税・登録免許税などの費用がかかることなどがあります。

　




【妻に自宅を贈与することによるメリットはありますか？】

　

一定の規定があります

婚姻期間20年以上の夫婦間であれば居住用財産又は居住用不動産を取得するための金銭を贈与しても2,000万円まで非課税という規定があります。



【不動産財産を共有登記する際の注意点を教えて下さい】

　

父の財産の大半が不動産です。父が亡くなり相続が発生した場合、これらを全て兄弟3人で1/3ずつ共有登記しようと考えていますが、何か問題はあるでしょうか？

それぞれの不動産を単独所有する方向で協議するべきでしょう

共有にした場合、固定資産税の負担も3分の1、不動産収入も3分の1となり、売却する時も3人全員の同意が必要となってきます。
兄弟3人が健在の時は良いかもしれませんが、兄弟が亡くなると配偶者や子供に相続されるため、共有者が増え、後々のトラブルになりかねません。



【遊休地に賃貸マンションを建設すると相続対策になると聞きましたが本当ですか？】

　

賃貸用不動産は相続税の評価減の対策となります

賃貸用不動産は建築価格に比べて相続税の評価額が低くなりますので、賃貸用不動産を建築することは評価減の対策となります。
ただし、ローンを使って建築しても自己資金で建築しても、相続税の評価減効果は変わりませんのでご注意ください。

　




【土地の生前贈与は相続対策として効果的ですか？】


相続対策として効果的といわれる生前贈与ですが、土地の生前贈与も同様でしょうか。

シミュレーションが必要です

相続であれば不動産取得税がかかることはありませんが、生前贈与となると、名義変更の贈与税の税率が高い上に不動産取得税までかかることになり、結果的に生前贈与のほうが相続よりも多くの税金が必要となる場合がありますのでシミュレーションが必要です。